KRG対策委員会ニュース

KRGグループとは､全国の立ち行かなくなった分譲地の道路･水道･排水路等を破格値で入手。 契約をしていない住民や別荘･土地オーナーに対し、弁護士を使って裁判･訴訟等の脅し文句を並べて、管理費や法外な水道代を請求をしてくるような会社です。 このような会社に個人として対応するのは難しいので､訴訟等の当事者能力を持つ自治会として一般社団法人化し､KRG対策委員会を立上げて活動をしています。 その日々の活動を「KRG対策委員会ニュース」でお知らせします。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

1-1　開発当初は水道料金に管理費等が含まれていました

1-2　管理組合理事長に上野健一氏(玄津)が独断で就任し多額の負担金を要求

1-3　契約書には自治会に加入すれば管理費不要で有ると明言

2-1　多くの社名を使い分ける 同地の再整備事業の主体は「大三雲出自治管理組合」でした。 そして、かんきょう整備グループ、ノシアスグループ、全管連グループと時期によりグループの呼称は変えていますが、その頭目は上野健一氏でした。 全国各地の経営悪化に陥った開発業者から、低額で入手した分譲地では、例外なく上野健一氏を理事長とした自主管理組合方式を導入し、和知野地区大三台分譲地と同様に、多額な金銭を徴収していました。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

2-2　自治管理組合私物化の経緯 平成17年２月27日、和知野自治会の求めに応じて、大三雲出自治管理組合担当の秋山氏が、同月26日付の【和知野自治会長宛の文書】「(株)かんきょう整備と全国自治管理組合連合会(株)の関係、及び大三雲出自治管理組合の関係について」を持参し、その文書を基に自治会の質問や要求に、対する回答及び説明をしました。 「従来(株)かんきょう整備が、再整備事業主として各種負担金等のお支払いや、水道・温泉料金の徴収等に基づき大三台分譲地の、再整備事業を行っていました。 また、各自治管理組合は、全国自治管理組合連合会（以下、全管連）の一支部として活動を行っていました。全管連は、三百区画以上の休眠分譲地の問題に対して、各自治管理組合の本部として、平成13年９月に設立されました」 これについて当方は認めるわけには参りません。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

2-3　認めない3つの理由 ➀　分譲地再整備事業の主体は、不在地主及び家屋を建築した住民により、構成された大三雲出自治管理組合であり、かんきょう整備はその事務局を委託されていたに過ぎません。 組合員から納入された所有地管理費や、再整備分担金は管理組合の財産であり、事務局を担うかんきょう整備のものではありません。 ➁ 　自治管理組合の理事長は上野健一氏とされていたが、住民や不在地主が選出したわけではありません。 大三雲出自治管理組合の組合長は、組合員である住民又は不在地主の中から、選出されることになっていましたが、組合員に対して、組合長の氏名や組合員名簿が、開示されたことは一度もありませんでした。 管理組合総会の開催通知は一度もなく、収支決算報告もありませんでした。 平成13年９月に結成されたという全管連が、３年半も経ってから「大三雲出自治管理組合は、全管連の一支部だ」と突如言い出し、組合員には全管連結成の経緯など、何も知らされていませんでした。 組合員に何の相談もなく、上野健一氏の独断で全管連結成に参加を決定したことは、組織の私物化以外の何物でもありません。 ③　事業譲渡契約時の「合意確認書」の「重要事項説明書」を素直に読めば、大三雲出自治管理組合は任意団体であり、営利を目的とする株式会社ではありません、その任意団体である各地の管理組合が、営利を目的とする株式会社の、支部になることなど有り得ない話です。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

2-4　決算報告を求めるも開示されることなし さらに、自治会長宛の文書は、自治会が各種負担金の使用明細、決算報告を求めたことに対し、次のように回答しました。 「分担金はノシアス・グループ各社から＜大三台＞分譲地への先行投資回収と言うことで、全国自治管理組合連合会(株)もしくは(株)環境整備が、事業として行っていることであり、厳密な意味での経理公開の対象では無く、管理費についてのみ各組合員へ収支報告の開示を、行うこととしています」 管理組合の名で集めた数億円の使途公開の求めに対し、グループ企業の先行投資分を回収したので、経理公開の対象ではないと言っていますが、管理組合が分譲地再整備の事業主体などというのは、建前に過ぎず、その実態は分譲地購入者、家屋建築者から金を吸い上げるための、集金組織でしかなかったことを暴露したものです。 「管理費についてのみ各組合員へ、収支報告の開示を行う」としていますが、開示されたことは一度もありません。 自治会の強い要請を受け唯一「平成23年度　収支報告」が開示されたのみです。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

2-5　全管連が不動産会社に変貌 全管連は次のように記載していました。 「環境整備が保有していた道路、水道等の共益施設も行政に移管するまで、全管連が保有することになりました」 「全管連は分譲地の維持管理、再整備事業、組合員へのサービス等の業務だけを、行い環境整備のような宅建業の免許を取得して、不動産業を営むことはしない」 しかし、その後全管連は環境整備を、吸収合併することで宅建業の免許を取得し、不動産業を公然と営むようになりました。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

3-1　年利５%、9％の高利回りの投資詐欺 その後全管連は、分譲地販売が頭打ちになると、売れ残った土地を担保に「アセットプラン」の名で、実質年利５パーセントの利益還元を、うたう預託金という名の投資を募りました。 この預託金の償還期限が近づくと、元本返済には多額の資金を要するため、新たに年利９パーセントという高利回りの「ハッピーリタイヤメント」なる新投資を売り出し、アセットプランの解約者を乗せ換えると共に、新たな投資者を獲得しました。 この預託金名目の投資詐欺については、和知野自治会の会員の中にも被害にあった者が、少なくありませんでした。 被害額は数千万円とも言われています。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

3-2　温泉料金一括前払いの金集め 平成24年11月23日頃、全管連より定住会員、別荘会員宛に、封書にて ①大三台分譲地で自宅の天然温泉をお楽しみの皆様へ」 ②「温泉受湯基本料金の『一括前払いキャンペーン』」 ③「ご参加いただける場合の手続き」 が届きました。 ところが、1週間もたたない11月28日、全管連より再び、一見すると全く同一の文書３枚が、送られてきました。 これらの文書は、似て非なるものであり以下の３点に於いて、不当極まりないものでした。 ➀の「大三台分譲地で自宅の天然温泉をお楽しみの皆様へ」の文書には、「なお、皆様も当時の契約によりご存じのとおり、温泉受湯権利の有効期間は10年となっており、更新の際には温泉供給規定により630,000円の更新料が、必要となりますことを申し添えます。」との一文が書き加えられていました。 「皆様も当時の契約によりご存じのとおり」とありますが、当時の土地売買契約書の「特約事項」、「重要事項説明書、「温泉受湯権利書」等何れの文書にも、名義変更料630,000円などという記載はなく、この主張は事実無根です。 この一事をとってもＺＫＲのいかがわしさは明らかです。 また、 ➁の「温泉受湯基本料金の『一括前払いキャンペーン』も、税込み3,500円であったものを、税込み3,675円に水増ししています。その結果、割引率の一番高い20年一括前払いを、利用した場合の支払総額、84万円→55万円が88万2000円→55万円とお値打ち感を際立たせていますが、実際の月額料金は3,500円であり、お値打ち感を偽装していたのでした。 しかし、10数名の会員が20年一括前払いに応じています。 ③一括前払いがいかに有利かの説明文は、月額料金を除き同一の文面となっていますが、以下のように看過できない内容が記されていました。 「(株)全管連が維持管理する『全国79箇所の大型分譲地』内にある、すべての温泉源と温泉施設は、今後 『温泉源開発株式会社』に業務を、移行する手続きを行っております。そのため、キャンペーン期間中の 温泉基本料金のお振り込みは、(株)全管連ではなく、温泉源開発株式会社にお願いいたします。」 全管連は、かつて組合員に相談すること無く、温泉、水道料金の納付先を、大三雲出自治管理組合の事務を、委託されていた(株)

3-3　ゆいま～るＣＣＺプラン等による金集め 平成24年11月頃、温泉料金の一括前払いキャンペーンと前後して、全管連より全国78箇所の分譲地所有者に対して、管理費が生涯実質無料になるとのうたい文句で、「ゆいま～るＣＣＺプラン」の多色刷りリーフレットが送付されてきました。 和知野（大三台分譲地）の土地所有者にも送られてきましたが、過去に管理費の支払いは不要とされていた、定住会員や別荘会員にまで送られてきたのです。 この新たなプランは、一口63万円の会員券を１名５口に限り、分譲地毎に300名募集するというものでした。 会員権は管理費の年額が31,500円の分譲地では１口63万円、年額37,000円の分譲地では１口74万円で、何れも1名で５口まで購入可能とされていました。 土地所有者が、63万円の会員権を購入した場合、毎年31,500円の管理費相当分がキャッシュバックされ、家屋を建築する際には、家屋建築負担金の内525,000円を充当することが出来るとされ、管理費分については家屋建築後も無料となり、その他の特典も豊富に用意しているというのが、セールスポイントでした。 この当時、自治会は土地所有者（不在地主）を組織対象としていなかったため、元々管理費を支払っていなかった定住会員・別荘会員は、この会員権詐欺の被害は受けていません。 このような「アセットプラン」や、「ハッピーリタイアメント」の預託金詐欺「温泉料金一括前払い」、「ゆいま～るＣＣＺプラン」の会員権詐欺等、矢継ぎ早の錬金術を繰り出した結果、莫大なあぶく銭を全管連が、手にしたことは疑う余地がありません。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

3-4　用意周到な計画倒産 平成24年11月頃には、(株)全管連（ＺＫＲ）のように頭文字を､ブログ用いたアルファベットの略称を併記していたが、いつの間にか正式社名を(株)ＺＫＲに変更していました。 平成25年８月16日(株)ＺＫＲグループ４社（何れも上野健一社長）は、東京地裁に対し経営悪化（負債総額233億円）を、理由に民事再生手続き開始を申し立てました。 しかし、「ハッピーリタイアメント預託金」、「温泉料金一括前払い」、「ゆいま～るＣＣＺプラン会員権」等を、短期集中募集することで、大金を手にした直後の申請で有り、民事再生を装った計画的な偽装倒産であったと思わざるを得ません。 何れにしても、分譲地の家屋建築者（定住者、別荘者）、土地所有者が支払った預託金や会員権等は、民事再生を機に紙くず同然となりました 。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

4-1　美辞麗句を並べての営業活動 民事再生の結果、ＺＫＲの再生は成らず清算会社となり、全国78ヶ所の分譲地管理事業は、平成26年1月29日(株)ケイ・アール・ジー（以下ＫＲＧ）、リアリティーマネージメント(株)、(株)リアリティーの３社に、3億2千万円で譲渡されました。 しかし、その後３社間で温泉水道料金や、管理費をめぐる争奪戦があり、４月30日に３社間での同意が成立し、ＫＲＧ1社が分譲地管理事業を行うことになりました。 ５月４日、ＫＲＧ代表取締役小川精一社長が､環境管理大塚代表取締役を伴って来訪し、和知野自治会役員との話し合いを行いました。ＬＰガス事業や保険事業については、「決して損はさせません。お得な料金プランを用意します。」と、熱を入れて語りました。 小川社長からの「管理面でお困りなことはありませんか」との問いに対し、自治会が団地内の道路の危険箇所、破損箇所が何箇所もあること、何年も水質検査が行われていないことを挙げると、小川社長は自ら団地内を見て回り「至急改修させます」。また、水質検査の実施も確約したため、自治会は大きな期待を抱きました。 しかしその後、ＬＰガス事業や保険事業についての、料金プランが提示されることはなく、道路の危険箇所、破損箇所の改修も実施されず、水質検査報告書の提示もありませんでした。 ６月２日、ＫＲＧより(株)ＫＲＧ代表取締役小川精一社長、環境管理(株) 大塚代表取締役、温泉源開発(株)代西田忠一表取締役、以上３名連名による文書「管理業務についてのご案内」が届きました。 この文書は、土地、建物所有者宛にＫＲＧ１社が、分譲地管理を行うことを伝えると共に、温泉料金の支払いは温泉源開発(株)に、水道料金と管理費は環境管理(株)に、支払うよう要請する内容でした。 更に、今後の分譲地管理に関しては、次のように記していました。 「基本的には、今まで不十分であった管理業務（安全な水道水の確保、草刈り、分譲地清掃、外灯の新設・交換、透明性のある収支報告等の『当然の業務』）を一つ一つ積み上げた上で、所有者様と対話し、ご意見・ご要望を取り入れていける仕組みを、作り上げていきたいと考えております。加えて、弊社の本業でもありますガス事業、保険事業を使って分譲地管理の、仕組みも検討しております。」 « 前ページへ 　　　 次ページへ

4-2　管理もしないのに管理費を請求 「安全な水道水の確保」の為の定期的な水質検査、貯水タンクの清掃は一度も実施されていません。草刈りや分譲地清掃も実施したことはなく、道路の補修も含めて自治会が行っています。 約束した透明性ある収支報告等の『当然の業務』を果たしていないのです。 平成26年11月９日、ＫＲＧより「管理に関するご報告と管理費のお願い」が届き、管理費不要とされていた和知野自治会の定住会員、別荘会員に対して、初めて管理費の支払いを求めたのです。 その後、分譲地所有者に対し、管理費（共益設備維持管理費）の名目で定住者、別荘者には年額37,028円、土地所有者には年額32,400円を、執拗に請求するようになりました。 しかし、問題は管理費請求だけにとどまりませんでした 。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

5-1　管理費を絡めた水道料金の値上げ 平成26年12月20日、ＫＲＧランド(株)より「『水道料金』改定のお知らせ」と題する葉書が届きました。 内容は、平成27年１月１日より、水道料金を全国一律に改定するというものであり、管理費納入者の基本料金は月額1944円、未納者は8640円への変更を通知するものでした。 自治会員は、管理費の支払いに応じていないことから、大幅値上げを意味したため、翌21日に 役員会を開催し、一方的な値上げには応じられないことを決定し、自治会長が電話をかけ協議申 し入れた結果、KRGは ①値上げについては意向を示しただけであり、決定ではありません ②一方的な値上げはしない ③説明のため来年１月～２月に伺う予定である との回答が得られました 。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

5-2　執拗な管理費の請求 平成27年１月27日、ＫＲＧより、『「管理費」お振り込みのお願い』と題するハガキが、自治会員宛に届き、２月８日、ＫＲＧランドからの文書「分譲地にお住まいの所有者様」と「請求書」が、送られてきました。 ２月11日、ＫＲＧからの執拗な管理費請求について、会員からの問い合わせが相次いだため、臨時役員会を開催し、管理費の支払いは不要であることを再確認した上で、その旨を会員に周知しました。 この文書は、全国の分譲地で管理費を、支払う者と支払わない者との不公平を、是正するためと称して、土地購入時の売買契約書の特約事項、重要事項説明書、管理契約書及びその後の取り決めなどを通じて、家屋建築後地元自治会に加入すれば、管理費支払い不要とされていた経緯を無視し、定住会員、別荘会員にも管理費を求めるとの一方的な通知文書でした。 具体的には平成26年度分は支払いを免除しますが、平成27年度分より年額37,028円を、支払えというものでした ２月21日、和知野自治会集会所にＫＲＧの小川慶専務、ＫＲＧランドの藤田敏行社長、大三台分譲地管理人の藤森管理人の３名が来訪し、自治会役員との話し合いの場をもちました。 小川慶専務は小川精一社長の長男であり、藤田敏行社長は環境整備の元社長でした。藤森管理人は環境整備、ノシアス、ＺＫＲ、ＫＲＧの各時代を通じて当分譲地の管理業務を、個人で請け負っていました。 小川慶専務は、管理費を請求する理由、全国一律の水道料金改定における管理費未納者へ、大幅値上げの理由について、次のような内容の事を述べました。 「土地所有者から管理費は土地所有者だけが払い、住民が支払わないのは不公平との訴えがありました。公平性を保ちたいと言う意味と、更に水道料金は貰っていますが、設備等の管理を賄いきれませんので、全員に管理費を支払っていただきたい。その中で管理費を払わなかったら、その人は水道・温泉水をタダ使いしている事になる訳です。」 これは、とんでもない言いがかりです。 住民に支払い義務の無いことは、分譲地購入時の管理契約、管理規約に明示されている約束事であり、規定の温泉、水道料金を支払っている者に対して、「タダ使い」呼ばわりは言語道断です。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

5-3　根拠のない値上げの口実 小川慶専務は、平成26年度の分譲地管理事業が赤字であるとして、次のように主張しました。 「先ほど26年度の収支報告が欲しいという事ですが、事業譲渡との兼ね合いで、ＺＫＲ、リアリティー、環境管理にそれぞれ入金された分があり、正確な数字は出ていませんが、26年度の収入は、温泉、水道代も含め780万ぐらい、支出は965万ぐらいになっています」 つまり、185万円の赤字だったというのですが、これは５月23日に開催された、ＫＲＧと自治会との協議会、６月11日に開催されたＫＲＧによる、住民説明会における質疑応答の結果、大幅な架空計上を隠しおおせず、黒字であったことが判明しました。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

5-4　環境整備社長､藤田敏行氏の横滑りの理由 なお、同席したＫＲＧランドの藤田敏行社長は、かつての(株)かんきょう整備と全管連と   の関係、ＫＲＧとの関係について、次のように述べています。　 「かんきょう整備は平成７年～13年までありました。その時に社長をしておりました。 販売会社がノシアスとか色々ありました。13年に全管連が作られ、かんきょう整備の社員   も全部引き継いで下さいました。管理会社も販売会社もオール、要するに全管連グループというもので、その代表者が上野健一さんでした。」 元かんきょう整備社長としての責任を問われると、「そういう名前のそんな会社無いんですよ」と応え、参加者の怒りを買   い、その後、貝のように口を閉ざしてしまいました。　 藤田社長は、全管連が設立された平成13年に、かんきょう整備は社員丸ごと吸収合併され   たと言っていますが、かんきょう整備は、少なくとも平成16年まで独立した企業とし     て、存続していたことは、（秋山氏の平成17年２月26日付の「自治会長宛の文書」）により明らかです。 この藤田発言はおよそ有り得ない記憶違い、もしくは意図的な嘘です。　 さらに藤田社長は、次のように語りました。　 「全管連が破産なさった訳ですよ。民事再生で言うたら、清算型の破産ということで、そ   の時代のものは全部一旦白紙になっている訳なんです。私も新しく出来たＫＲＧランドの   社長として、ちょっとでもお役に立てればと、やっとるんです。 今までＺＫＲ、全管連は、この分譲地で集まったお金を他所に使ったりして、どんぶり勘   定でした。」　藤田社長は、かつて管理組合事務局かんきょう整備社長として、家屋建築   後に住民登録し自治会に加入すれば、管理費不要との管理規約を作成した当事者であるに   も拘わらず、そのことに頬被りをし、全管連に吸収合併された以降も、経営の中枢幹部の   席に連なりながら『全管連はどんぶり勘定』とまるで、他人事のように言い放ちました。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »

5-5　出鱈目な収支決算書 この日の話し合いは、水道代の値上げ、管理費の徴収については協議を継続し、一方的に強行しないこと、26年度の収支報告を行うことの２点を、小川慶専務が約束して終了しました。 にもかかわらず、５月４日、今度はＫＲＧランド(株)小川精一会長名の『榊原温泉東・大三台ニュータウンオーナー様』にて、温泉料金の一方的値上げを通知してきました。 「管理費未納者の基本料金を月額15,000円とし、６月請求分から施行、管理費納入者の基本料金を月額6,600円とし、９月１日より施行する」 又、大三台分譲地については、次のように付記されていました。 「大三台ニュータウンに関しましては、販売当時からの経緯で、水道と温泉の扱いが特殊な分類をされている分譲地のため、上記の内容に当てはめるのは難しく、大三台単体での内容に変更する予定ですので、集会所の維持等の問題も含め、改めて協議させて頂きたい、と考えておりますので、今後ともご理解ご協力をお願い申し上げます。」  この付記された文章により、一方的な温泉料金の引き上げはしないとの、意思表示とも読めるため、安堵する向きもありましたが、次の葉書が届いたことにより、その期待は吹っ飛びました。 ５月８日ＫＲＧランドより、「『管理費』お振り込みのお願い」なる葉書が届き、さらにその５日後にも全く同一の葉書が届きました。  これは、２月21日に開催された自治会とＫＲＧとの話し合いで、小川慶専務が「一方的な管理費の請求や温泉水道料金の値上げはしない」と、約束したことへの重大な裏切りでした。 « 前ページへ 　　　 次ページへ » « Home 　　　　　　 記事一覧 »